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房地產項目策劃方案
為了保障事情或工作順利、圓滿進行，往往需要預先制定好方案，方案是闡明行動的時間，地點，目的，預期效果，預算及方法等的書面計劃。那么我們該怎么去寫方案呢？以下是小編精心整理的房地產項目策劃方案，歡迎閱讀與收藏。
一、項目建設說明
xx小區(qū)，是河池新空氣投資有限公司投資籌建的。該小區(qū)的籌建是為空氣集團河池科技園的配套設施，為園區(qū)入駐企業(yè)及百旺經濟開發(fā)區(qū)的企業(yè)提供了利于企業(yè)建設開發(fā)，方便企業(yè)員工生活，改善生活條件及美化開發(fā)區(qū)環(huán)境的項目。
二、項目選擇地理位置概況
該小區(qū)位于百旺開發(fā)區(qū)內，在南新路與新建路交匯處的東南側，毗鄰兩條公路旁，交通方便、地勢平坦、周圍環(huán)境優(yōu)雅。距市中心xx多米。
三、項目建設市場的需求情況及開發(fā)策略定位
1、市場需求狀況
(1)、百旺經濟開發(fā)區(qū)已進入駐許多企業(yè)，如鋼構廠，橡膠制品廠等，目前沒有建設一定規(guī)模的、給企業(yè)提供方便條件的小區(qū)。
(2)、東江鎮(zhèn)內沒有封閉式小區(qū)。住宅建筑規(guī)劃不太集中、建筑風格、標準一般。
(3)、鎮(zhèn)內較好地段新建房價，目前已達到2400元/㎡。
2、開發(fā)策略定位
(1)、小區(qū)規(guī)模、規(guī)劃占地5萬平方米以內，規(guī)劃建筑面積10萬平方米以內。
(2)、建筑類型：門市、住宅、車庫比例適宜，戶型面積適合市場需求。
(3)、建筑風格、綠化、景觀具有特色。
(4)、較好的施工質量。
(5)、科學的物業(yè)管理。
四、項目建設規(guī)模、小區(qū)規(guī)劃、建筑風格
1、建設規(guī)模
規(guī)劃占地：41506平方米，建筑面積：85407平方米(其中住宅建筑面積：58485平方米，商業(yè)門市：17683.98平方米，物業(yè)及車庫：9013平方米)，住宅戶型60-70平方米的占60%；90平方米的占20%；50平方米的占20%，總戶數(shù)約835戶。車庫每套面積：19.8平方米，總套數(shù)約：400。
2、小區(qū)規(guī)劃、建筑風格
(1)、小區(qū)規(guī)劃有創(chuàng)意、道路布局合理，要人、車分流，方便進出。主入口為步行街，次入口為車輛出入口。
(2)、整個小區(qū)建筑風格要高雅，建筑線條設計合理，美觀實用(尤其沿街樓面)，建筑顏色搭配合諧，明朗，且有對比度。
(3)、小區(qū)的綠化、景觀園林設計有特色，觀賞性強。設有體育、健身場地及設施。
五、環(huán)境影響、風險分析及防范措施
1、環(huán)境影響
符合國家環(huán)境保護法律、法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求。
2、風險分析
(1)、小區(qū)規(guī)劃規(guī)模較大，超過當?shù)氐囊�，造成開發(fā)房屋積壓。
(2)、工地建設風險，工程建設及工期是本項目的主要工程建設風險，建設中招投標的實施成功與否將直接關系到工程造價和質量，工程如果延期將影響項目的資金回收。
(3)、戶型設計與市場需求不對接，造成房屋積壓。
(4)、周邊企業(yè)入駐數(shù)量不足，需求量不大。
3、防范措施
(1)、充分進行市場調查(戶型面積需求，園區(qū)規(guī)劃綠化需求，價格需求等)。確定合理開發(fā)規(guī)模及戶型面積分類。
(2)、抓好前期規(guī)劃及施工圖設計，使設計先進、符合市場需求。
(3)、抓好施工、監(jiān)理工作，保證施工質量及施工工期。
(4)、加強對園區(qū)企業(yè)的招商引資及周邊企業(yè)的調查，加速有關配套設施的建設。
六、建設成本、銷售、稅金、利潤估算
1、建設成本估算：
(1)、住宅按900元/㎡(磚混)：58485×900元/㎡=52636500元。
(2)、商業(yè)建筑1200元/㎡(框架)：17683.98×1200元/㎡=21220776元。
(3)、車庫、物業(yè)等1100元/㎡：車庫7922.88㎡，物業(yè)450㎡(其它640㎡)，計：9013×1100元/㎡=9914300元。
(4)、土地成本：270元/㎡×41568.8㎡=11223576元，單位建筑面積地成本：132.5元/㎡。
(5)、前期費：規(guī)劃設計費：3元/㎡(含外網豎向)，審圖費：2元/㎡，防雷檢測費：1元/㎡，測繪費：2.72元/㎡，質量監(jiān)督費：1元/㎡，環(huán)保相關費、環(huán)保評估費、項目立項報告費：0.6元/㎡，公司費用(工資、招待費等，計180萬元)21.29元/㎡，廣告費：100萬元，即11.82元/㎡；
其它費(暫設、圍擋、臨時道路、水、電等)：65元/㎡。
土地契稅(5%)：56萬元，即6.62元/㎡，消防管理費：2元/㎡，設計費：8元/㎡，勘察費：1元/㎡，監(jiān)理費：6元/㎡，質檢費：2元/㎡，總計：134.5元/㎡。
(6)、小區(qū)配套費：
①小區(qū)道路(含照明)，30元/㎡。②小區(qū)綠化景觀，15元/㎡。③小區(qū)外網：給水10元/㎡、排水10元/㎡、雨水10元/㎡、消防20元/㎡。④小區(qū)供熱一次費：40元/㎡。小區(qū)供電：90元/㎡。(含有線電視、電話、網線、監(jiān)控)。消防：40元/㎡。人防：35元/㎡。
上述計300元/㎡(建筑面積)。
(7)、住宅成本計：900+132.5+134.5+300=1467元/㎡，總費：1467×58485=85797495元。
商業(yè)成本計：1200+132.5+134.5+300=1767元/㎡，總費：1767×17683.98=31247592元。
車庫成本計：1100+132.5+134.5+300=1667元/㎡，總費：1667×9013=15024671元。
總計：132069758元，計6.65%貸款利息，總計：140852397元。
2、銷售估算：
(1)、住宅：按2300元/㎡×58485㎡=134515500元；
(2)、商業(yè)：按3800元/㎡×17683.98㎡=67199124元；
(3)、車庫：按2700元/㎡×9013㎡=24335100元；
(4)、總計：226049724元。
3、利潤估算：
(1)、銷售利潤：226049724-13920x24=86848200元。
(2)、稅金：暫按下三項計：
�、贍I業(yè)稅：5%
5%×226049724=11302486元。
�、谒枚悾�25%
25%×86848200=21712050元。
③城建、教育附加稅8%：
8%×11302486=904198元。
(3)、稅后利潤：
86848200-11302486-21712050-904198=52929466元。
七、項目資金運作
1、項目初期投資
(1)、土地費：270元/㎡×41=1122.3萬元
(2)、前期立項、規(guī)劃、勘察、設計、審圖、消防審查、公司費用、廣告費等計：420萬。合計：1542.3萬元。
2、項目的融資
(1)、對工業(yè)園區(qū)已建廠房1-2#，6-11#租賃、出售。
(2)、對工業(yè)園區(qū)規(guī)劃廠區(qū)進行租賃、出售。
(3)、尋找共同開發(fā)的合作伙伴，對方出資，我方出地，負責立項、規(guī)劃、設計、施工、監(jiān)理、竣工、歸檔等全方位服務，達到利益雙贏。
(4)、房屋銷售過程融資。
(5)、銀行抵押貸款。
八、項目實施原則及建設周期
1、項目實施原則
(1)、嚴格執(zhí)行建設程序，統(tǒng)籌安排各項工作。
(2)、重點抓規(guī)劃、方案、施工圖設計，做到設計合理，技術先進。
(3)、嚴把施工質量關，質量與進度協(xié)調統(tǒng)一，保證質量，按時完工，交付使用。
2、建設周期
(1)、20xx年3月20日-3月25日，地質勘察。
(2)、20xx年2月1日-4月1日規(guī)劃、設計及施工圖設計階段。
(3)、20xx年4月1日-4月15日審圖、圖紙交底。
(4)、20xx年4月15-10月25工程施工階段，10月25日全部竣工交付使用。
九、銷售策劃
1、銷售宣傳的重點區(qū)域：xx區(qū)
2、及時開展銷售宣傳，準備工作(20xx年1月1日-3月1日)，3月1日開始正式銷售宣傳。
3、銷售中心辦公室，內有小區(qū)規(guī)劃圖(景觀、園林)沙盤，各種戶型沙盤展示(20xx年2月20日做完)。
4、多方位廣告宣傳
(1)、網上宣傳：平面效果圖、戶型圖、銷售價格及相關說明。
(2)、通過媒體(報紙、廣播、電視)，銷售宣傳冊，單體廣告板，路燈廣告板宣傳。
5、與百旺經濟開發(fā)區(qū)、xx區(qū)協(xié)商，由xx開往東江鎮(zhèn)、xx小區(qū)的相關公交車，在小區(qū)門前設站。
十、項目立項結論
通過以上論述，該小區(qū)建成后，能夠達到對工業(yè)園區(qū)的企業(yè)有利生產，方便生活。能夠起到促進中小企業(yè)入駐工業(yè)園區(qū)，拉動百旺經濟開發(fā)及xx區(qū)經濟作用。
本項目在周邊企業(yè)入駐具有一定數(shù)量，且有相應配套設施，戶型平面布局合理，戶型面積適宜，建筑風格高雅，顏色搭配合諧，觀賞性強的景觀園林，優(yōu)良的施工質量，科學的物業(yè)管理，把握好銷售市場，其項目是可行的。
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