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商場物業(yè)工作計劃
時光在流逝，從不停歇，成績已屬于過去，新一輪的工作即將來臨，是時候?qū)懸环菰敿?xì)的計劃了。計劃怎么寫才不會流于形式呢？下面是小編幫大家整理的商場物業(yè)工作計劃，僅供參考，大家一起來看看吧。
商場物業(yè)工作計劃1
商業(yè)地產(chǎn)是以商業(yè)功能、商業(yè)需求為導(dǎo)向，對房地產(chǎn)物業(yè)的需求和功能進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，以使之適應(yīng)商業(yè)經(jīng)營需要的房地產(chǎn)開發(fā)。與住宅地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)在項目開發(fā)與經(jīng)營管理上有其自身特點。
一、項目拓展階段
很多地產(chǎn)公司有住宅地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，向商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)延伸，項目拓展對各城市政府資源依賴比較大，因此大部分商業(yè)地產(chǎn)項目拓展是依托住宅地產(chǎn)完成的，城市公司管理層常常把商業(yè)項目當(dāng)作住宅的附屬物看待，特別是做綜合體項目的時候，他們更多的是關(guān)注住宅。這種項目拓展方式容易造成商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品線太長，不同檔次、不同類型的商場可能都會有，這對于人才不足、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)開展之初的開發(fā)商來說，會增加很大的管理難度，存在較高的管理風(fēng)險。
開發(fā)商應(yīng)該對自身的商業(yè)地產(chǎn)管理能力作出評估，清楚現(xiàn)有商業(yè)管理團(tuán)隊的策劃、設(shè)計、招商及運(yùn)營能力，明確與自身能力對應(yīng)的商業(yè)項目區(qū)位及規(guī)模，是在一線城市核心商圈建購物中心，還是在三四線城市建批發(fā)市場，基于這些分析和判斷再開展土地拓展工作。
在做項目投資決策時，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)關(guān)注重點是不同的。住宅項目開發(fā)強(qiáng)調(diào)快速周轉(zhuǎn)與銷售收入，通常關(guān)注的指標(biāo)是節(jié)點完成率、銷售收入、利潤率、現(xiàn)金流，總體說來是以財務(wù)層面的指標(biāo)為主。項目目標(biāo)通常反映在項目運(yùn)營目標(biāo)書中，標(biāo)桿企業(yè)的住宅項目運(yùn)營目標(biāo)書中的指標(biāo)就是以財務(wù)指標(biāo)為主，重點是利潤率。商業(yè)項目與住宅不同，不是建完了就賣掉，商業(yè)項目通常是不賣的。商業(yè)項目在開發(fā)建設(shè)完成后進(jìn)入經(jīng)營階段，通常是由開發(fā)商自己進(jìn)行經(jīng)營管理或委托專業(yè)的商業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，經(jīng)營業(yè)績的好壞不僅對開發(fā)商的公司品牌，而且對城市的經(jīng)濟(jì)、社會將產(chǎn)生重要影響，商業(yè)項目最看重商業(yè)場所的銷售業(yè)績，關(guān)鍵的衡量指標(biāo)是坪效，即每平方米上的銷售收入。只有商鋪的業(yè)績提高了，才能收到更多的租金，因此商業(yè)項目更關(guān)注客戶層面，只有客戶業(yè)績提升了，才能收到更多的租金，才能實現(xiàn)商業(yè)項目的財務(wù)目標(biāo)。
一味地追求商業(yè)項目的短期利潤有時候會起到相反的作用，比如將部分商鋪出售，短期內(nèi)能增加項目利潤，但對長期經(jīng)營會造成巨大困難，商鋪小業(yè)主可以將鋪位出租給任何租戶，很難實現(xiàn)商場內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)一規(guī)劃和管理（除非返租），賣場沒有特色，不同的商業(yè)種類搭配錯亂，無法留住人氣。
二、定位策劃階段
定位策劃階段重要的工作是項目定位、業(yè)態(tài)組合規(guī)劃及商業(yè)體量策劃。
項目定位需要明確是做哪種類型和檔次的場所。根據(jù)項目所在的地段，做城市商圈分析，明確是做成開放式街區(qū)、大型購物中心或是批發(fā)市場。地段是商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵因素之一，不同地段所在的商圈不同、商圈內(nèi)的商業(yè)競爭格局不同、輻射范圍不同，地段在很大程度上決定了項目的檔次及規(guī)模，如杭州龍湖天街靠近大學(xué)城及產(chǎn)業(yè)園，項目定位于“年輕活力、品質(zhì)生活”的區(qū)域購物中心，青島萬象城位于城市核心商業(yè)區(qū)域，定位于高端城市購物中心。
商業(yè)地產(chǎn)的客戶有兩類，租戶和消費(fèi)者，后者決定前者。每個商業(yè)場所都有它的輻射半徑，半徑越大，輻射到的消費(fèi)者越多，具有某類特點的消費(fèi)者稱為客群，客群可以分為附近居民、附近寫字樓辦公人員（商場靠近商務(wù)區(qū)）、地鐵客流（商場靠近地鐵線）、片區(qū)居民、城市特色人群、周邊城市特色人群等。深圳萬象城有很強(qiáng)的輻射能力，能吸引來自北方省份的客戶，很多大額的交易就是東北或山西的客戶完成的。商業(yè)地產(chǎn)策劃要分析客群的消費(fèi)意識、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)能力，識別消費(fèi)需求，通過引進(jìn)不同的商業(yè)類型來滿足消費(fèi)者需求。業(yè)態(tài)組合規(guī)劃就是計劃在商場內(nèi)要引進(jìn)哪些商業(yè)類型，各占什么比例（面積占比）。杭州龍湖天街項目的業(yè)態(tài)組合規(guī)劃有健身房，這符合它年輕活力的項目定位，萬象城就沒有，地王購物中心緊靠萬象城，規(guī)模和檔次定位低于萬象城，里面就有健身房。業(yè)態(tài)組合規(guī)劃應(yīng)該與商業(yè)項目定位、客群定位相匹配。商業(yè)專家在經(jīng)過國外、國內(nèi)一些成功的購物中心進(jìn)行研究之后得出一個商業(yè)業(yè)態(tài)的黃金分割定律：即商業(yè)、娛樂、餐飲的面積比是52：30：18，亞洲體驗之都———廣州正佳廣場就是按這個比率規(guī)劃的，商業(yè)占52%，餐飲和娛樂（包括冰場、沖浪、康體等）占48%。
如果要引進(jìn)健身房，那么健身房放在哪個樓層最合適呢？這個問題在業(yè)態(tài)組合規(guī)劃還沒有明確，需要進(jìn)一步做業(yè)態(tài)平面方案，即打算引進(jìn)的商家類型如何在各個樓層平面上分布。一般而言，商場一樓的客流量最大，越往樓上，客流量越少，客流量跟租金密切相關(guān)。傳統(tǒng)商業(yè)不同樓層的租金有一個“逐層減半”的規(guī)律，即二樓的平均租金只有一樓平均租金的一半左右，三樓的平均租金只有二樓的一半……。業(yè)態(tài)平面方案就是要通過合理策劃，將客流往樓上吸引，打破“逐層減半”的規(guī)律，力求客流在各層平均分布，以提高租金收益。餐飲業(yè)能聚集人氣，一般會將其安排在較高的樓層，所以我們經(jīng)常能在購物中心的頂樓找到吃飯的地方，COCO Park是這樣，益田假日廣場也是如此。我們在商場很少看到餐館旁邊有賣服裝的，這也是業(yè)態(tài)平面方案的工作范疇，哪些商鋪不能在同一樓層、哪些不能相鄰、哪些相鄰有助于留住人氣這些都是業(yè)態(tài)平面方案要解決的問題。
商業(yè)地產(chǎn)定位策劃階段重要的一項工作是確定商業(yè)面積。住宅地產(chǎn)通常會根據(jù)容積率指標(biāo)把面積做多，商業(yè)地產(chǎn)體量控制的主要責(zé)任是在開發(fā)商，政府對商業(yè)地產(chǎn)的容積率沒有住宅那么敏感。商業(yè)面積由商業(yè)項目檔次定位和其輻射的客群決定，客群的消費(fèi)能力起決定作用。三四線城市消費(fèi)能力不如一二線城市，不適合做太大的購物中心，場所太大只會讓商場內(nèi)部人氣渙散，破壞商業(yè)氣氛，會帶來運(yùn)營上的困難。華南MALL城位于東莞市萬江區(qū)，建筑面積89。2萬平方米，出租面積66萬平方米，擁有超過1500個鋪位，號稱世界最大的購物中心。由于其在東莞市郊區(qū)，交通便利性較差，自從2005年開業(yè)以來，這個購物中心一直都十分缺乏消費(fèi)人群，特別是來自附近的居民，它有著超過99%的商鋪空置率。2006年，華南MALL城改旗易幟，整體被北大方正收購。2007年更名為“新華南MALL·生活城”，至今經(jīng)營狀況未有大的起色。
“旺場”對商業(yè)地產(chǎn)來說非常關(guān)鍵，旺場有兩層含義，一是指人氣旺，營造的商業(yè)氛圍吸引人，人們愿意來，來了愿意呆；二是指成交量大，商家銷售業(yè)績好，人來了還得愿意買東西，商業(yè)項目體量太大不利于“旺場”。
三、規(guī)劃設(shè)計階段
規(guī)劃設(shè)計對商業(yè)地產(chǎn)的成敗具有決定性影響，設(shè)計的先天不足會對商業(yè)地產(chǎn)招商及后期運(yùn)營帶來很大困難。北京中弘地產(chǎn)的第一個項目是2006年開發(fā)的商業(yè)項目六佰本，建筑面積10萬平方米，位于北京望京廣順北大街，由于規(guī)劃設(shè)計上存在嚴(yán)重缺陷（包括柱距、電梯、電力、后勤卸貨區(qū)設(shè)計不合理），導(dǎo)致主力店無法進(jìn)駐，無法形成商業(yè)氛圍，商場開業(yè)后一直門庭冷落，雖然后期經(jīng)過多起大大小小的工程改造，但仍然無法改變慘淡經(jīng)營的局面。
如果客戶能夠接觸到的點都是客戶敏感點，那么對商業(yè)地產(chǎn)而言，公共部位的'所有所見之處全都是客戶敏感點�？蛻裘舾悬c越多，規(guī)劃設(shè)計的難度越大。商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計難度大還表現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計沒有固定的、現(xiàn)成的標(biāo)準(zhǔn)參照，也不能照抄照搬西方國家的做法，比如購物中心內(nèi)街的寬度，在美國以9至15米為宜，在英國以7。5至10。5米為宜，在亞洲以6至10米為宜。商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計應(yīng)該根據(jù)不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)狀況和消費(fèi)者需求進(jìn)行相應(yīng)的設(shè)計，唯一的指導(dǎo)是充分尊重人的感受，滿足人的需要。
商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計重點需要關(guān)注動線規(guī)劃、空間設(shè)計及細(xì)部設(shè)計。
動線規(guī)劃的目的就是要制定科學(xué)的街道布局，合理分散和引導(dǎo)人流，挖掘商場的整體租賃價值，減少商場內(nèi)部的經(jīng)營死角，獲得最大的可使用面積。動線規(guī)劃需要模擬采用不同交通工具、不同需求的人來到購物中心的行走路線，通過動靜區(qū)、中庭、景點和配套功能的協(xié)調(diào)分布，使一個面積較大的商業(yè)場所擁有舒適而理想的環(huán)境，使顧客在消費(fèi)時有清晰的方向感，不容易迷路，并且在較長的時間的停留中擁有舒適的心情，不容易導(dǎo)致疲勞和壓抑。動線規(guī)劃重點要解決平面交通和豎向交通的問題，需要綜合考慮停車場設(shè)計、出入口設(shè)計、廣場設(shè)計、中庭設(shè)計和業(yè)態(tài)租戶規(guī)劃。
現(xiàn)代購物中心平面交通設(shè)計追求簡單，購物中心街道布局以“一”字型、“O”型較為常見，如萬達(dá)廣場、益田假日廣場、深圳萬象城都是“一”字型（通常不是筆直的一條街，會帶些彎曲的弧度），廣州天河城是“O”型。
電梯是商場內(nèi)部的主要豎向交通工具，電梯包括自動扶梯、觀光電梯和人貨電梯，其中自動扶梯客流輸送能力最強(qiáng)，是觀光電梯和人貨電梯的客流輸送能力的30倍。電梯數(shù)量和位置應(yīng)該根據(jù)實際情況進(jìn)行設(shè)計，一般說來，重要的出入口和中庭位置都應(yīng)該設(shè)置自動扶梯，電梯位置設(shè)計不合理或電梯數(shù)量不足，顧客不愿意上樓，就會降低二樓以上樓層的商業(yè)價值。電梯的數(shù)量也不是越多越好，電梯運(yùn)行需要較高的電費(fèi)、維修費(fèi)用，過多的電梯設(shè)計將為商場經(jīng)營管理帶來高額成本。一個建筑面積數(shù)十萬平方米的購物中心，電梯的數(shù)量往往高達(dá)上百臺，廣州正佳廣場經(jīng)營面積22萬平方米，電梯共111臺，其中90臺自動扶梯、7臺觀光電梯、14臺人貨電梯。
一般的購物中心的自動扶梯往往是一樓至二樓、二樓至三樓的層層推進(jìn)的設(shè)計，這樣的設(shè)計有利于形成一個比較穩(wěn)定的樓層價值結(jié)構(gòu)，二層的商業(yè)價值高于三層，樓層越高價值越低。而消費(fèi)者的購物心態(tài)是越往上走就越累，一層一層的電梯轉(zhuǎn)換會讓人感到不勝其煩。現(xiàn)代購物中心電梯設(shè)計理念突破了這一局限，很多購物中心設(shè)計了跨樓層的自動扶梯，以改善顧客的購物感受，塑造購物中心全新的樓層價值結(jié)構(gòu)，如西安萬達(dá)廣場解放路店的自動扶梯從一樓直通五樓，香港朗豪坊的通天梯是一個從四樓直達(dá)十二樓的自動扶梯（八樓設(shè)有緩沖區(qū)）。
建筑空間設(shè)計需要以消費(fèi)者的感受作為基本出發(fā)點，重點要確定建筑的長度、寬度、高度。購物中心單層步行距離不應(yīng)過長，購物中心如果像首都機(jī)場候機(jī)樓的長度，恐怕沒人愿意去逛了，業(yè)內(nèi)經(jīng)驗是700米以內(nèi)是比較適宜的。寬度主要是考慮內(nèi)街和通道的寬度，過寬的內(nèi)街給人感覺空曠，當(dāng)路過通道使用，不利于商業(yè)氛圍的形成，過窄的內(nèi)街和通道給人感覺擁擠、壓抑，留不住人。在高度方面，現(xiàn)代購物中心很注重高度的變化，讓顧客行進(jìn)過程中在心理上形成跌宕起伏的感受，持續(xù)不斷地感受驚喜。商場內(nèi)街道高度一般有三個層次：正常街道高度（商鋪高度一般與正常高度相同）、挑高街道高度和通透街道高度。正常街道的凈高一般是3至4米，挑高街道的高度通常是兩層或三層樓的高度，可達(dá)10米以上，通透街道的高度是指從地面至建筑物頂部的高度。中庭是現(xiàn)代購物中心特有的建筑形態(tài)，一般采用通透街道的高度，形成一個視覺的舒展空間，一方面通過展示作用提高各樓層的商業(yè)價值，另一方面引導(dǎo)消費(fèi)者在商場內(nèi)消費(fèi)和購物。
商鋪空間劃分類似于住宅的戶型設(shè)計，需要在每層樓商業(yè)價值最大化的前提下確定每個商鋪的開間和進(jìn)深。大型商鋪對開間和進(jìn)深比例不是很敏感，中小型商鋪往往要求進(jìn)深不超過開間的2倍。開間越大，顧客的視線空間就越大，顧客進(jìn)店購買商品的幾率就越大。
商場物業(yè)工作計劃2
一、《規(guī)劃》編制的背景
我市年月率先在全國少有地級市編制完成了《市年城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃》，由市人民政府常務(wù)會議審議通過，并20xx年14號文件印發(fā)實施。從年開始，商務(wù)部、建設(shè)部陸續(xù)下發(fā)了《關(guān)于做好地級城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作的通知》，在全國9個城市召開了6次工作會議，安排布置這項工作。張自銀市長高瞻遠(yuǎn)矚，在年市人民政府第18次市長辦公會上提出了“要聘請國內(nèi)一流的規(guī)劃設(shè)計單位，高規(guī)格做好我市城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃”要求，根據(jù)市長的指示，各職能部門高度重視，撥出專項資金、提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、選擇規(guī)劃設(shè)計單位正式啟動了《規(guī)劃》編制工作。
二、《規(guī)劃》設(shè)計單位情況介紹
為了落實張市長的指示，我局會同市規(guī)劃局，聯(lián)系了中國城市規(guī)劃設(shè)計院、省城市規(guī)劃設(shè)計研究院、規(guī)劃設(shè)計院、大學(xué)、規(guī)劃設(shè)計院、中商商業(yè)發(fā)展規(guī)劃設(shè)計院6家國內(nèi)一流水平設(shè)計單位，采用商務(wù)招標(biāo)的方式優(yōu)中選優(yōu)，選擇了中商商業(yè)發(fā)展規(guī)劃院為我市城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的編制單位。該院是國家商務(wù)部下屬的從事商業(yè)規(guī)劃的全國性專業(yè)機(jī)構(gòu)。規(guī)劃項目遍布全國20個省，62個城市，其中18個項目獲得商務(wù)部及地方表彰與獎勵。項目組是由該院技術(shù)力量最強(qiáng)的1名博士生導(dǎo)師、1名博士生、6名碩士研究生組成，項目組組長為該院院長助理。他們表示要將市的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃做成全國性的范本，作為該院的技術(shù)成果進(jìn)行展示。
三、《規(guī)劃》編制過程
�。ㄒ唬┏闪⒕幹祁I(lǐng)導(dǎo)小組。市政府成立了由謝副市長牽頭，城區(qū)政府和各職能部門主要負(fù)責(zé)人組成的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃編制工作領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)一協(xié)調(diào)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的編制工作。我局也組織專門科室、專門人員多次專題研究，協(xié)助編制工作。
�。ǘ┱{(diào)查研究。年月日，我局與中商商業(yè)發(fā)展規(guī)劃院正式簽訂了委托編制《規(guī)劃》合同書。隨即成立了網(wǎng)點規(guī)劃項目組，制定工作方案，提出時限要求，并對我市的商業(yè)網(wǎng)點進(jìn)行了全面實地調(diào)研。項目組跑遍了我市的大街小巷，走訪了123家重點商貿(mào)流通企業(yè)，與市發(fā)改委、市規(guī)劃局、市國土局、市統(tǒng)計局、市交通局、市旅游局等10多個部門的`領(lǐng)導(dǎo)和專家舉行座談，收集大量翔實的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、相關(guān)文件、專題報告和各類出版物資料。
�。ㄈ┚幹埔�(guī)劃。項目組從月開始至月底結(jié)束長達(dá)個月時間，在對我市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展、道路交通、人口分布、消費(fèi)水平和農(nóng)產(chǎn)品銷售、旅游文化景觀等基本情況分析基礎(chǔ)上，結(jié)合國內(nèi)外中等城市商業(yè)發(fā)展規(guī)律及其商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃經(jīng)驗，確定了《規(guī)劃》的指導(dǎo)思想、基本原則、發(fā)展體系、發(fā)展時序和發(fā)展措施，形成了《規(guī)劃》初稿�！兑�(guī)劃》的總體布局是“1、6、26”和“7點”“8線”。即規(guī)劃1個商業(yè)中心區(qū)，6個商業(yè)副中心區(qū)，26個社區(qū)商業(yè)中心，重點培育和發(fā)展7家專業(yè)批發(fā)市場、8條商業(yè)特色街。
（四）征求意見。年月日召集四個城區(qū)及華新開發(fā)區(qū)分管負(fù)責(zé)人，月日召集市直部門分管領(lǐng)導(dǎo)，月日召集黨代表、人大代表、政協(xié)委員、社會各界知名人士，就《規(guī)劃》初稿，3次征求意見。月日，謝宏治副市長主持召開了相關(guān)部門參加的征求意見會，進(jìn)一步深化完善了規(guī)劃內(nèi)容。在征求意見的過程中，謝副市長率隊赴，與中商規(guī)劃院的高層領(lǐng)導(dǎo)座談，就我市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的事情提出了具體要求及指導(dǎo)性意見。蔣云良局長先后8次召集局分管領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)科室的同志，專題研究《規(guī)劃》修編事宜，并以書面形式形成修改意見231條，與中商規(guī)劃設(shè)計院對接11次，該院對我方提出的意見就采納、部分采納、不予采納的理由分別給予了回復(fù)。通過不斷完善，于月底完成《規(guī)劃》評審稿，下一步工作是專家評審會之后向人大主任匯報，市政府常務(wù)會審議，人大常委會通過。
四、《規(guī)劃》的亮點
亮點一：體現(xiàn)規(guī)劃的前瞻性。對西南云大5區(qū)20個鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)圈的商業(yè)網(wǎng)點布局提出遠(yuǎn)期設(shè)想。
亮點二：體現(xiàn)規(guī)劃的層次性。通過對中心城區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點布局調(diào)整，分流中心城區(qū)的人流、物流、車流，在等路段形成市高端消費(fèi)區(qū)，在6個商業(yè)副中心區(qū)形成6個中檔消費(fèi)區(qū)，26個社區(qū)商業(yè)中心和26個便民利民的終端消費(fèi)區(qū)。
亮點三：體現(xiàn)各城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃布局的特色。石鼓區(qū)體現(xiàn)“家”的特色：以布局家裝、家飾、家居、家具、家用、家電等為主的主題商場和專業(yè)市場；體現(xiàn)“大”的特色：以布局大眾消費(fèi)，大路貨批發(fā)零售，大學(xué)生群體消費(fèi)、大眾綠色生態(tài)消費(fèi)為主的商場、市場，并發(fā)展水上休閑中心、度假村、生態(tài)城等休閑項目；區(qū)體現(xiàn)“機(jī)械”特色：以布局汽貿(mào)城、4S店、農(nóng)資農(nóng)機(jī)物流配送中心及湘菜正宗原料加工配送中心為主的項目；體現(xiàn)“物流”特色：依托工業(yè)發(fā)展鐵海聯(lián)運(yùn)、江海聯(lián)運(yùn)、公路口岸、鐵路口岸等物流項目，減少工業(yè)企業(yè)的物流成本，實現(xiàn)零庫存。
商場物業(yè)工作計劃3
20xx年，xx物管處的日常工作在公司領(lǐng)導(dǎo)下和開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)的正確指導(dǎo)下得以順利開展，保安、工程、清潔、客服等工作方面的質(zhì)量都有明顯的改善與提高，但在小區(qū)車輛秩序的管理、公共設(shè)施設(shè)備維保的管理、部門內(nèi)部員工隊伍的建設(shè)等方面比較薄弱。20xx年將是我們物業(yè)管理工作計劃全面提升的一年，我們將針對所欠缺與不足方面努力補(bǔ)上，全面提高，跟上公司和發(fā)展商的發(fā)展要求。特制定了20xx年物業(yè)管理工作計劃：
一、保安管理
1、做好小區(qū)的治安管理，維護(hù)良好的治安秩序。
2、對各規(guī)章制度和崗位職責(zé)進(jìn)行學(xué)習(xí)，特別是新入職隊員的培訓(xùn)。繼續(xù)做好小區(qū)內(nèi)安全保衛(wèi)工作，確保小區(qū)的正常秩序，給業(yè)主提供一個安全、舒適、幽雅的居住環(huán)境。確保小區(qū)六年無任何刑事案件發(fā)生。
3、加強(qiáng)部門內(nèi)部力量的梯隊建設(shè)，努力培養(yǎng)骨干力量。
4、做好小區(qū)的消防安全工作，力求做到全年無任何消防安全事故。
5、加大軍事訓(xùn)練力度，在20xx年度中使部門員工的整體軍事素質(zhì)得到質(zhì)的提高。
6、以績效考核指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)，實行目標(biāo)管理責(zé)任制，明確保安部各級工作職責(zé)，責(zé)任到人，通過檢查、考核，真正做到獎勤罰懶，提高員工的工作熱情，促進(jìn)工作有效完成。
二、工程維護(hù)保養(yǎng)管理
1、對整個小區(qū)的電氣、給排水、消防、對講監(jiān)控及公共設(shè)施等設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理、維修和保養(yǎng)，確保小區(qū)的各項設(shè)備設(shè)施正常工作
2、加強(qiáng)對裝修戶進(jìn)行監(jiān)督管理。
3、向業(yè)主提供有償服務(wù)。
三、環(huán)境衛(wèi)生的管理
1、環(huán)境衛(wèi)生方面，我們根據(jù)小區(qū)實際情況，主要針對河道的清潔加強(qiáng)對樹葉、青苔打撈。確保河水清澈透明。
2、要求保潔部制定嚴(yán)格的工作計劃，結(jié)合保潔工作程序與考核辦法，對清潔工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。繼續(xù)對裝修垃圾實行袋裝化定點堆放，集中清運(yùn)管理，并加強(qiáng)小區(qū)衛(wèi)生檢查工作，確保小區(qū)的衛(wèi)生清潔美觀。
3、要求保潔部按照開發(fā)商的要求進(jìn)行。
四、客服管理
1、繼續(xù)加強(qiáng)客戶服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主滿意率達(dá)到95%左右。
2、進(jìn)一步提高物業(yè)收費(fèi)水平，確保收費(fèi)率達(dá)到96%左右。
3、密切配合各部門工作，及時、妥善處理業(yè)主糾紛和意見、建議。
4、完善客服制度和流程，部門基本實現(xiàn)制度化管理。
5、加強(qiáng)部門培訓(xùn)工作，確�？头䥺T業(yè)務(wù)水平有顯著提高。
根據(jù)公司培訓(xùn)方針，制定客服管理培訓(xùn)工作計劃，提高服務(wù)意識、業(yè)務(wù)水平。有針對性的開展員工素質(zhì)教育，促進(jìn)員工愛崗敬業(yè)。對員工從服務(wù)意識、禮節(jié)禮儀禮貌、業(yè)務(wù)知識、應(yīng)對能力、溝通能力、自律性等方面反復(fù)加強(qiáng)培訓(xùn)，并在實際工作中檢查落實，提高管理服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，提高員工隊伍的綜合素質(zhì)。
6、完善管理處日常管理，開展便民工作，提高業(yè)主滿意度，以制度規(guī)范日常工作，完善小區(qū)治安、交通、綠化、公共設(shè)施設(shè)備的維保，讓業(yè)主滿意，大力開展家政清潔服務(wù)、花園養(yǎng)護(hù)、水電氣維修等有償服務(wù)，在給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時也增加管理處的多種經(jīng)營創(chuàng)收。
五、根據(jù)公司年度計劃，創(chuàng)建文明和諧小區(qū)
根據(jù)公司年度管理工作計劃，20xx年的工作重點還是繼續(xù)抓好物業(yè)安全管理，強(qiáng)化服務(wù)意識，規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按照國家、市級各部門制定的各項法律、法規(guī)以及公司制定的各項規(guī)范性制度嚴(yán)格執(zhí)行，逐項整改完善。根據(jù)《績效考核制度》中日常工作考核標(biāo)準(zhǔn)組織各部門員工培訓(xùn)學(xué)習(xí)，明確崗位工作要求。擬定業(yè)主車輛按規(guī)定停放到位可行性方案。配合開發(fā)商各項銷售活動的開展，組織相關(guān)部門做好準(zhǔn)備工作。
20xx年xx物管處將以務(wù)實的物業(yè)服務(wù)工作態(tài)度，以東湖物業(yè)管理公司一級資職物業(yè)管理水平和公司的整體工作方針為方向，以開發(fā)商的重點工作為中心，保質(zhì)保量完成各項工作任務(wù)及考核指標(biāo)，全心全意為業(yè)主服務(wù)，在服務(wù)質(zhì)量提升中創(chuàng)出佳績。
今年是xx物業(yè)公司運(yùn)行的第一年，實行二塊牌子(1.xx物業(yè)管理公司2.xx管理中心)一套人馬，在保留原xx中心的功能基礎(chǔ)上，通過xx物業(yè)的運(yùn)作，最終走向市場。定編定崗從廠里的統(tǒng)一管理安排，計劃全公司定編xx人，其中管理人員x人，按照廠里的培訓(xùn)安排參加培訓(xùn)。
一、代租、代收計劃
按照廠里的物業(yè)管理委托要求，對xx大樓及將要成的其它物業(yè)大樓進(jìn)行代為租賃，計劃完成xx大樓委托租賃的'房屋出租率大于96%，今年完成代租收入不少于x萬元，按要求完成水電暖與費(fèi)用的代收、代繳工作，保證所轄物業(yè)的正常運(yùn)作。
二、收入計劃(物業(yè)管理費(fèi)、代租、代辦費(fèi))
今年完成物業(yè)管理費(fèi)x萬元，代租、代辦費(fèi)x萬元(x%)，一共為x萬元。其中x大樓物業(yè)費(fèi)及代租代辦費(fèi)合計為x萬元，其它收入x萬元。
三、費(fèi)用支出控制計劃
今年其費(fèi)用支出控制在x萬元之內(nèi)(不包括x元以上的修理費(fèi)用)，其中：
1.人員工資包括三金總額為：x萬元(按現(xiàn)x人計算)
2.自擔(dān)水電費(fèi)：x萬元。
3.稅金：x萬元。
4.其它x萬元。
四、拓展業(yè)務(wù)、創(chuàng)收計劃
1.計劃x月底前所屬良友家政服務(wù)公司開始正式掛牌運(yùn)作，年創(chuàng)收不少于x萬元。
2.組織成立對外擴(kuò)大管理規(guī)模攻關(guān)組，派專人負(fù)責(zé)，爭取在年底前擴(kuò)大物業(yè)管理規(guī)模不小于x平方米，實現(xiàn)盈利。
五、綜合治理、消防安全工作計劃
1.保持天山區(qū)綜合治理先進(jìn)單位稱號，爭取先進(jìn)衛(wèi)生單位稱號。
2.每月x日為例檢日。組織有關(guān)部門對樓內(nèi)進(jìn)行全面的“四防”大檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時整改，做到最大限度地消滅各種事故的發(fā)生。
3.完成消防部門及綜合辦要求，完成的各項工作。
4.五月份、八月份組織二次保安、工程、環(huán)衛(wèi)等人員參與的消防設(shè)施的運(yùn)用，并結(jié)合法制宣傳月、禁毒日、消防日開展禁毒宣傳，消防宣傳等，每年不少于三次。
5.保證所轄物業(yè)的治安、消防安全、不發(fā)生大的治安事故，杜絕一切火災(zāi)的發(fā)生。
商場物業(yè)工作計劃4
1、負(fù)責(zé)變電設(shè)備運(yùn)行，監(jiān)護(hù)工作。
2、負(fù)責(zé)按設(shè)備保養(yǎng)手車和設(shè)備說明書制定保養(yǎng)計劃，并按照計劃實施保養(yǎng)工作。
3、 根據(jù)庫存情況提交備件采購申請表，負(fù)責(zé)備件的'驗收與急需備件的提交。
4、 負(fù)責(zé)對變電設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行中出現(xiàn)的問題進(jìn)行處理和分析。
5、負(fù)責(zé)根據(jù)備件消耗情況提交降耗建議，并逐步降低備件消耗。
6、做好預(yù)防性保養(yǎng)，維護(hù)工作，降低因設(shè)備原因造成的報廢量。
7、負(fù)責(zé)與城投等用電單位月電費(fèi)的核算工作。
商場物業(yè)工作計劃5
�。�1）修改和制定有關(guān)的管理文件，這些文件包括但不限于：
A、管理公約——對物業(yè)及其設(shè)備，服務(wù)設(shè)施的管理、保養(yǎng)、保險以及維護(hù)所訂立的規(guī)定，達(dá)到對該物業(yè)的統(tǒng)一管理，以保證該物業(yè)的所有業(yè)主和租戶有效地使用其物業(yè)單元，并規(guī)定各業(yè)主和租戶對該物業(yè)的管理及公共開支所需負(fù)責(zé)的適當(dāng)比例、以及權(quán)利、義務(wù)。
B、用戶手冊——方便各業(yè)主及租戶進(jìn)一步了解""的物業(yè)情況和管理運(yùn)作規(guī)定，旨在保障""全體業(yè)戶和租戶的利益而制定的手冊。
C、裝修指南——向各業(yè)主及租戶詳細(xì)介紹各業(yè)戶在自己單元內(nèi)進(jìn)行裝修、改造等工程必須遵守的規(guī)定和必辦的手續(xù)，以及介紹""物業(yè)設(shè)施情況，以協(xié)助和指引各業(yè)戶進(jìn)行內(nèi)部裝修時不影響整個物業(yè)的公共設(shè)備、設(shè)施、中央系統(tǒng)、樓宇結(jié)構(gòu)和其它業(yè)戶單元的正常使用。
�。�2）制定各項管理程序及規(guī)定，包括但不限于以下：
A、商鋪物業(yè)交收程序
B、商鋪裝修的報批和驗收程序
C、商鋪裝修的監(jiān)控程序
D、公共地方的清潔、綠化的監(jiān)管和監(jiān)控的.程序和規(guī)定
E、公共設(shè)備設(shè)施的監(jiān)管維護(hù)和報修程序
F、投訴處理的程序
G、意外和緊急情況處理的程序
H、非辦公時間出入商場的管理規(guī)定
I、貨物出入的管理規(guī)定和大宗物品放行的規(guī)定
J、日常運(yùn)作的物業(yè)管理程序和物業(yè)狀況的管理規(guī)定
�。�3）物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的控制和制度，包括但不限于以下：
A、各部門工作手冊的制定（包括崗位責(zé)任制、工作程序和流程、工作細(xì)則）
B、各崗位的（部門）紀(jì)律制度
C、各崗位服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
D、考核制度和持續(xù)改進(jìn)的措施
（4）在商場竣工前對商場設(shè)施管理的前期介入：
前期介入有利于商場的日后管理，避免發(fā)生重復(fù)投資或資源浪費(fèi)，對發(fā)展商有利無弊，其范圍包括但不限于以下方面：
A、參照商場的圖紙設(shè)計，為商場日后管理的方便與完善，提早設(shè)計及更改有關(guān)設(shè)備設(shè)施及有關(guān)的功能布局，以避免重復(fù)投資或浪費(fèi)資源。
B、根據(jù)我們的專業(yè)管理經(jīng)驗，向發(fā)展商早期提出合理化建議。如設(shè)備設(shè)施的選擇，管理設(shè)施的設(shè)置等等。
C、早期熟悉商場設(shè)備設(shè)施情況，協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督設(shè)備安裝及調(diào)試，監(jiān)控有關(guān)工程質(zhì)量，并對商場的隱蔽工程進(jìn)行早期的驗收。
2、對""商場進(jìn)行驗收和接管
將配合發(fā)展商，按照""的工程進(jìn)度，分期分批地對商場物業(yè)驗收和接管，包括以下方面：
A、對隱蔽工程驗收和接管
B、對樓宇工程質(zhì)量的驗收和接管
C、對設(shè)備和設(shè)施的驗收和接管
D、對裝修質(zhì)量的驗收和接管
E、所有交付給業(yè)戶的商場物業(yè)單元，均由物業(yè)管理公司先驗收接管后，再代表發(fā)展商交付給業(yè)戶，并代業(yè)戶跟進(jìn)各項收鋪時查出的遺漏工程問題。
3、接管后的物業(yè)管理工作
包括但不限于以下：
�。�1）代表發(fā)展商向業(yè)戶進(jìn)行商場物業(yè)交收工作，并跟進(jìn)收鋪后的遺漏工程的完善工作。
�。�2）跟進(jìn)""工程的土建、機(jī)電設(shè)備設(shè)施、智能化項目、公共設(shè)施的各項遺漏工程，督促承建商完善各項遺漏項目。
�。�3）執(zhí)行日常的保安管理。
A、利用先進(jìn)的硬件設(shè)施，如電子巡更系統(tǒng)、對講系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、煙感報警安全防范系統(tǒng)等，對""商場物業(yè)實行24小時無間斷的安全管理。
B、制定合適的各項安全管理制度，如"出入登記"，"每小時巡樓"，"緊急和意外事件處理程序"等做好安全管理，力求無罪案發(fā)生率。
C、制定合適的消防工作計劃和制度，確保""物業(yè)的防火工作安全可靠。
D、制定保安人員的招聘標(biāo)準(zhǔn)，促使保安員持證上崗，并進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)和素質(zhì)教育，特別強(qiáng)調(diào)"熱情有禮、賓客至上"的服務(wù)意識，使保安隊伍成為""物業(yè)管理形象標(biāo)志。
E。加強(qiáng)管理檢查，建立考核和獎罰激勵機(jī)制，堅持持續(xù)改進(jìn)，保持保安隊伍的服務(wù)質(zhì)量和水平。
�。�4）執(zhí)行日常的物業(yè)保養(yǎng)和維護(hù)工作。
A、物業(yè)管理員每天定期巡視商場物業(yè)整體各部份，檢查物業(yè)狀況及設(shè)備設(shè)施狀況，及時安排設(shè)施的維修，易耗件的更換等。
B、物業(yè)管理員每天巡視檢查公共場所，公共地方的清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量，確保""的高質(zhì)量清潔水準(zhǔn)。
C、物業(yè)管理員每天巡視檢查""的室內(nèi)外綠化保養(yǎng)及布置，以及節(jié)假日的燈飾、促銷活動，外墻清潔等。
�。�5）執(zhí)行日常的設(shè)備保養(yǎng)維護(hù)工作
A、制定和執(zhí)行工程及機(jī)電設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)計劃，建立設(shè)備檔案、設(shè)備卡。
B、對物業(yè)潛在的隱患提出整改方案及安排整改。
C、對物業(yè)的設(shè)施進(jìn)行定期維護(hù)和翻新。
D、制定及執(zhí)行設(shè)備維修計劃及方案。
E。制定及執(zhí)行各項節(jié)能方案。
（6）做好二次裝修）監(jiān)控工作。
二次裝修監(jiān)控是物業(yè)管理中相當(dāng)重要的一環(huán)，如二次裝修監(jiān)控不好，直接導(dǎo)致影響物業(yè)的質(zhì)量，破壞中央系統(tǒng)工程，影響已入住業(yè)戶正常生活等多項問題，故將會按以下制度執(zhí)行：
A、按照《裝修指南》規(guī)定執(zhí)行二次裝修商鋪單元的裝修申報、審批、監(jiān)控和驗收的程序制度，確保裝修單元不影響其它單元以及商場物業(yè)的結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施、中央系統(tǒng)等，確保裝修期間不發(fā)生重大事故和火災(zāi)、水淹等。
商場物業(yè)工作計劃6
根據(jù)x城市物業(yè)管理的現(xiàn)狀，xx物業(yè)管理有限公司正面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，為贏得市場，提升品牌，樹立xx物業(yè)新形象，不斷提高物業(yè)管理服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)員工隊伍綜合素質(zhì)修養(yǎng)和提高綜合管理能力，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通和合作，不斷增進(jìn)與業(yè)主之間了解，滿足業(yè)主的需求，不斷提高管理處的業(yè)主滿意度，引進(jìn)競爭上崗機(jī)制，以最小的成本為公司獲取最大的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益，特此擬定管理處工作計劃：
一、充分發(fā)揮xx物業(yè)公司的團(tuán)結(jié)協(xié)作精神，調(diào)動員工的主觀能動性和增強(qiáng)主人翁意識
1﹑每半月召開一次工作例會，在總結(jié)工作的同時，積極充分聽取基層員工的呼聲﹑意見或合理化建議或批評。
2﹑不定期開展團(tuán)隊活動。組織員工進(jìn)行愛衛(wèi)生﹑愛護(hù)小區(qū)周邊環(huán)境的宣傳等活動，增強(qiáng)員工的`凝聚力和向心力。
二、轉(zhuǎn)變思想，端正態(tài)度，牢樹為業(yè)主（住戶）服務(wù)意識
轉(zhuǎn)變守舊走老路，凡事“等﹑要﹑靠”的思想，樹立以業(yè)主為中心全新的服務(wù)理念。
三、激活管理機(jī)制
1﹑管理處實行內(nèi)部分工逐級負(fù)責(zé)制，即各部門員工崗位分工明確，各司其職，各盡其能，直接向主管負(fù)責(zé)，主管直接向主任負(fù)責(zé)，必要時各主管與管理處負(fù)責(zé)人簽訂《管理目標(biāo)責(zé)任書》。
2﹑管理處實行定時值班制，改變工作作風(fēng)，提高辦事效率，向業(yè)主公布管理處常設(shè)（報修）電話，全方位聆聽業(yè)主的聲音。
3﹑制定切實可行的管理措施，推行“首問責(zé)任制”。
4﹑健全完善管理處規(guī)章制度，如管理處員工守則、崗位責(zé)任制、績效考核制度、內(nèi)部員工獎懲制度等。
5﹑月績效考核工作盡量量化，建立激勵機(jī)制和健全績效考核制，根據(jù)員工工作表現(xiàn)、工作成績、崗位技能等做到獎勤罰懶，激勵先進(jìn)、鞭策后進(jìn)。
6﹑完善用人制度，競爭上崗，末位淘汰。真正為勤奮工作、表現(xiàn)出色、能力出眾的員工提供發(fā)展的空間與機(jī)會。
7﹑加強(qiáng)內(nèi)部員工隊伍管理，建設(shè)高效團(tuán)隊，增強(qiáng)管理處員工的凝集力。
四、嚴(yán)格管理，提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量
1﹑小區(qū)業(yè)主向政府物業(yè)主管部門有效投訴為零；
向物業(yè)公司主管部門有效投訴為2%，投訴處理回訪率xx%。
2﹑小區(qū)業(yè)主對服務(wù)工作的滿意率達(dá)xx%以上。
3﹑急修及時，返工﹑返修率不高于xx%。
4﹑治安﹑車輛﹑消防管理無重大管理責(zé)任事故發(fā)生。
5﹑房屋本體及設(shè)施、設(shè)備按計劃保養(yǎng)，運(yùn)行正常，無管理責(zé)任事故發(fā)生。
6﹑管理處擬由業(yè)主委員會成立社區(qū)文化活動小組，負(fù)責(zé)開展豐富多彩的社區(qū)活動；
充分利用宣傳欄出一些內(nèi)容涉及物業(yè)管理法規(guī)、典型個案、報刊摘要等內(nèi)容的板報。
7﹑本年度記錄﹑資料保存完整，及時歸檔。
8﹑物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收繳率達(dá)xx%以上；
物業(yè)管理報告每年度向業(yè)主公布一次。
五、加大培訓(xùn)力度，注重培訓(xùn)效果
管理處挑選精兵強(qiáng)將，成立以主任為主的培訓(xùn)實施小組，對新入職及在職員工進(jìn)行培訓(xùn)：
1、新入職培訓(xùn)
為新招員工提供的基本知識和基本操作技能的培訓(xùn)。培訓(xùn)的目的是使新員工了解公司的基本情況（如企業(yè)宗旨、企業(yè)精神、企業(yè)的歷史、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢），熟悉公司的各項規(guī)章制度（如考勤制度，獎懲制度、考核制度等），掌握基本的服務(wù)知識（如職業(yè)思想、行為規(guī)范、語言規(guī)范、禮貌常識等），掌握崗位工作的具體要求（如崗位責(zé)任制、業(yè)務(wù)技能、工作流程與要求、操作要領(lǐng)等）。更多精彩加物業(yè)社區(qū)微信。通過職前培訓(xùn)可以使新招員工熟悉和適應(yīng)新的工作環(huán)境并掌握必要的工作技能。
崗前培訓(xùn)內(nèi)容：公司規(guī)章制度、《員工手冊》、《員工禮儀規(guī)范》、公司的發(fā)展史、公司的規(guī)劃、經(jīng)營理念、公司的組織機(jī)構(gòu)、員工職業(yè)道德、敬業(yè)精神、消防安全知識、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識等內(nèi)容。
2、在職培訓(xùn)
培訓(xùn)內(nèi)容：
1、xx物業(yè)公司的各項規(guī)章制度
2、xx公司的《員工手冊》
3、企業(yè)發(fā)展、公司規(guī)劃、公司理念、組織機(jī)構(gòu)
4、各部門相關(guān)的專業(yè)知識
通過以上培訓(xùn)內(nèi)容來加強(qiáng)員工隊伍綜合素質(zhì)修養(yǎng)和提高綜合管理能力。
六、提升xx物業(yè)服務(wù)品牌，樹優(yōu)質(zhì)服務(wù)新形象
1、人力資源整合，根據(jù)管理處工作需要，適當(dāng)將部分崗位職能合并，實現(xiàn)因才設(shè)崗，因才定崗的復(fù)合型人才管理機(jī)制。
2、客戶服務(wù)：繼續(xù)貫徹執(zhí)行《員工手冊》，注重規(guī)范員工服務(wù)禮儀、工作效率和服務(wù)質(zhì)量，為顧客提供溫馨、禮貌、熱情、安全、舒適的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
3、設(shè)備設(shè)施維護(hù)：按機(jī)電運(yùn)行和維修分工的原則，對小區(qū)所有的機(jī)電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行層層落實，做到物有所管、管有成效、保質(zhì)增質(zhì)。確保小區(qū)的供配電、給排水、水泵、消防等正常運(yùn)行，做到周、月、季度保養(yǎng)有計劃，有落實，杜絕發(fā)生重大安全責(zé)任事故。
4、清潔綠化管理：清潔綠化部門要發(fā)揚(yáng)主人翁精神，增強(qiáng)責(zé)任心和使命感，形成團(tuán)隊凝聚力，落實主管追究主問制。另外要對清潔綠化加大監(jiān)管力度，力爭在此方面有較大的改觀。
5、資料管理：嚴(yán)格按照檔案管理規(guī)定。另外，擬想對業(yè)主資料、業(yè)委會資料進(jìn)行較徹底的分類整理，做到目錄清晰，檢索方便，樓層各住戶資料袋裝化，實現(xiàn)規(guī)范化管理，同時制定完善資料的保密制度、借查等規(guī)章制度。
6、車輛管理：對進(jìn)入小區(qū)的車輛進(jìn)行嚴(yán)格管理，逐步實現(xiàn)業(yè)主車輛按固定車位停放；
臨時車輛采用臨時收費(fèi)管理；
更多精彩加物業(yè)社區(qū)微信。對需要保管的車輛采取保管措施，簽訂車輛保管合同，車主支付保管費(fèi)。
7、安全、消防管理：加強(qiáng)對保安員應(yīng)知應(yīng)會、禮儀、管理技能、溝通技巧、應(yīng)急突發(fā)事件的處理等的培訓(xùn)，完善標(biāo)識系統(tǒng)，對外來人員（裝修人員）進(jìn)出識別登記、出租屋的登記、住戶搬運(yùn)、等管理工作，要求保安員對小區(qū)內(nèi)的業(yè)主熟知度達(dá)xx%左右。消防設(shè)施設(shè)備的檢查由保安員進(jìn)行檢查，維修保養(yǎng)由維修工進(jìn)行。
七、開展多種經(jīng)營與措施
管理處將加大對欠款業(yè)主的催交力度，有選擇地對頑固業(yè)戶采取一定措施，每月統(tǒng)計，落實到人。另外，管理處將采取如下系列措施，開展多元化經(jīng)濟(jì)，努力創(chuàng)建“社區(qū)經(jīng)濟(jì)圈”，力爭實現(xiàn)管理費(fèi)收支平衡。
1、根據(jù)小區(qū)實際情況，管理處成立房屋出租中介服務(wù)中心和成立便民服務(wù)點，制定相關(guān)制度和有效措施，定人定崗，把業(yè)主委托代為出租的房屋及便民服務(wù)統(tǒng)一搞活管好。
2、利用廣場地面資源，對在小區(qū)內(nèi)合法、方便顧客為前提的擺點商家以臨時占有使用場地的，適當(dāng)收取一定費(fèi)用。
3、節(jié)約管理成本，減少不必要的開支。嚴(yán)格控制辦公用品的采購與支出。
4、修訂管理處有償服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，增加有償服務(wù)項目。
八、其它工作
1、關(guān)注、督促房地產(chǎn)公司對小區(qū)屋面防水、供暖工程遺留問題的解決。
2、充分利用轄區(qū)派出所治安群防群治，建立完善聯(lián)防預(yù)警機(jī)制。
商場物業(yè)工作計劃7
(一)安防管理
確保業(yè)主、商戶、顧客生命財產(chǎn)安全，是商場正常運(yùn)營的基本條件，強(qiáng)有力的安防工作是商場正常運(yùn)營的有力保障。
1、保安工作：
商場營業(yè)時間內(nèi)人流量大，人員龐雜，商場安防工作重在加大巡防頻率與突發(fā)事件的快速反應(yīng)能力，實行明崗與便衣巡邏、視頻監(jiān)控相結(jié)合，與當(dāng)?shù)嘏沙鏊芮信浜�，重點打擊偷盜、搶奪等違法犯罪行為;清理占道經(jīng)營行為;營業(yè)結(jié)束后統(tǒng)一清場，實行周密的進(jìn)出貨管理制，緊急治安事件的應(yīng)急處理……切實營造安全放心的經(jīng)營消費(fèi)環(huán)境。
工作要點：治安巡邏、經(jīng)營秩序維護(hù)、清理占道、營業(yè)結(jié)束后的清場管理及出入登記
2、消防工作：
消防責(zé)任重于泰山，消防是事關(guān)人民生命財產(chǎn)的頭等大事。消防工作應(yīng)堅持“防消結(jié)合，重在預(yù)防”的原則，切實做好日常管理防范措施：消防設(shè)備設(shè)施定期檢查、建立重點防火部位檔案、嚴(yán)格裝修審批與過程監(jiān)督、商場內(nèi)嚴(yán)禁使用大功率電器、嚴(yán)禁動用明火……建立商場火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案，一年內(nèi)組織不少于兩次消防演習(xí)。
工作要點：消防設(shè)備設(shè)施的日常維護(hù)檢查、各類消防隱患的排查、消防法規(guī)的宣傳貫徹、裝修過程的安全監(jiān)控……
(二)保潔消殺綠化管理
潔凈的公共環(huán)境，是商場管理服務(wù)水平、商場形象的重要衡量指標(biāo)。營業(yè)時間內(nèi)實行公共場所(通道、樓梯、前廳、衛(wèi)生間、天棚、墻面……)不間斷循環(huán)保潔，清理垃圾雜物，定期檢查衛(wèi)生死角，確保整潔的經(jīng)營環(huán)境;定期開展商場公共環(huán)境的消殺工作，確保安全健康的經(jīng)營環(huán)境，做好商廈內(nèi)綠化維護(hù)，提升商廈環(huán)境品質(zhì)。
工作要點：公共場所巡回保潔、定期清理衛(wèi)生死角、定期消殺……
(三)物業(yè)公共部份、公共設(shè)施設(shè)備維保
1、物業(yè)公共部份維修養(yǎng)護(hù)
商廈物業(yè)公共部份(樓道、通道、前廳、外墻、天棚、樓頂平臺、下水道、化糞池)的日常維修養(yǎng)護(hù)，是維護(hù)商廈良好形象，延長物業(yè)使用壽命，避免意外傷害、“水損”發(fā)生的重要手段。********投入使用已達(dá)XX年，許多物業(yè)公共部份(外墻磚、平臺、下水道…)不同程度的存在著一些問題，重在做好日常檢查，及時修復(fù)、排除安全隱患，擬定中大修計劃，分步實施。
工作要點：重點部份日常巡檢、提前排除隱患、分步實施中大修計劃……2、公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)
商場設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行是商場正常經(jīng)營的前提條件，是商場經(jīng)營環(huán)境質(zhì)量的重要保證。作為有XX年經(jīng)營時間的********，重要設(shè)施設(shè)備(中央空調(diào)系統(tǒng)、電梯、配電、消防系統(tǒng)、公共照明系統(tǒng)等)多數(shù)已到了中大修時期，梳理設(shè)施設(shè)備檔案，更為仔細(xì)的做好日常維修保養(yǎng)，擬定詳細(xì)的設(shè)備中大修維保計劃，分步實施，確保重大設(shè)備正常運(yùn)行尤其重要，更是一項目極富挑戰(zhàn)性的工作。
加強(qiáng)商場重要設(shè)備日常檢查、維保，即時處理事故隱患，有效預(yù)防相關(guān)問題的發(fā)生，并擬定相關(guān)設(shè)備意外事故的應(yīng)急處理預(yù)案，并將其制度化，重在日常檢查與保養(yǎng)。
工作要點：檔案梳理、日常巡檢、提前排除隱患、分步實施中大修計劃……
3、商戶日常維修服務(wù)
商戶日常維修服務(wù)是商場物業(yè)管理中基本的客戶服務(wù)項目，也是商戶感受物業(yè)管理服務(wù)水平與效率的重要途徑，做好商戶日常維修服務(wù)，無疑會贏得商戶的肯定與支持。做好商戶日常維修服務(wù)應(yīng)注意三個方面：其一，維修服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公平合理，并提前以書面形式告之，讓商戶心中有數(shù)，避免事后算賬的分歧;其二，維修服務(wù)的效率要高，即：服務(wù)及時(商戶報修，限時服務(wù)制度)，維修技術(shù)過硬、質(zhì)量較好，與商戶溝通交流順暢(誠懇有禮)并注意細(xì)節(jié);其三，建立客戶維修質(zhì)量評價制度，將客戶對維修質(zhì)量評價納入日�？己�，切實提升服務(wù)水準(zhǔn)。
(四)客戶服務(wù)
客(商)戶的存在、商戶的發(fā)展、商戶的盈利是商城存在、商城發(fā)展的'前提，從商戶角度思考，從市場發(fā)展角度思考，切實滿足商戶各類需求(基礎(chǔ)物業(yè)管理、關(guān)聯(lián)服務(wù)、經(jīng)營引導(dǎo)、營銷培訓(xùn)、廣告促銷、商鋪租賃……)，不斷提高商戶對客戶服務(wù)的滿意度，爭取商戶對物業(yè)管理服務(wù)的支持，調(diào)動商戶參與商城活動積極性，并積極引導(dǎo)商戶提升經(jīng)營檔次，服務(wù)質(zhì)量，形成商戶、管理公司團(tuán)結(jié)一致，共謀發(fā)展的良好局面。所謂客戶服務(wù)無小事，客戶服務(wù)無止境，細(xì)節(jié)與執(zhí)行力決定客戶服務(wù)水平。
工作要點：良性溝通、了解需求、及時服務(wù)、持續(xù)跟進(jìn)、關(guān)注客戶發(fā)展……
(五)財務(wù)管理
商場財務(wù)管理主要涉及管理費(fèi)用的預(yù)算，管理成本的控制，各類費(fèi)用(租金、物業(yè)管理費(fèi)、廣告費(fèi)、水電費(fèi)、其它代收費(fèi))代收代繳，按照物業(yè)管理條例要求的定期公布物業(yè)管理運(yùn)營收支情況，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督等。商場財務(wù)管理重點在于透明清晰、有據(jù)可查。
工作要點：成本控制、收支透明、有據(jù)可查……
(六)檔案管理
做好商廈物業(yè)管理運(yùn)營過程中所涉及的一切重要事項、設(shè)施設(shè)備的檔安管理工作，使前后工作得以有效銜接。包括：重要設(shè)備的完整檔案資料、重要設(shè)施的完整檔案資料、重要合同協(xié)議、重大決策的會議紀(jì)要、重要崗位人員的任免……
工作要點：保證所有檔案的完整、連續(xù)、系統(tǒng)(七)、中大修管理
********的重大設(shè)施設(shè)備已連續(xù)運(yùn)營XX年，已進(jìn)入中大修階段，對商廈設(shè)施設(shè)備進(jìn)行拉網(wǎng)式排查，完善細(xì)化設(shè)施設(shè)備檔案，結(jié)合設(shè)施設(shè)備情況與商廈公共維修基金情況，分主次、輕重、緩急，擬定切實可行的中大修方案，報業(yè)主委員會審批后分步實施，以確保商廈經(jīng)營的正常進(jìn)行。
工作要點：仔細(xì)排查，周密計劃，量入為出，合理分配。
商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)方案五、商業(yè)(推廣)運(yùn)營管理
管理原則：實行商戶業(yè)主自主經(jīng)營下的“統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務(wù)、統(tǒng)一宣傳”。
商場物業(yè)工作計劃8
關(guān)鍵詞：煤炭企業(yè)；超市化；經(jīng)營管理
現(xiàn)代物流是企業(yè)的第三利潤源，物資采購供應(yīng)工作的質(zhì)量與效率，不但影響到煤礦安全生產(chǎn)能否正常進(jìn)行，也影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。著力構(gòu)建一個占用資金少，物資保障程度高的供應(yīng)體系，對企業(yè)的良性發(fā)展有著重要的現(xiàn)實意義。
一、煤炭企業(yè)物資供應(yīng)的現(xiàn)狀與問題
目前雖然一些大型煤業(yè)集團(tuán)建立了一整套科學(xué)有效的管理辦法，建立了“集中統(tǒng)一為主，分散為輔”煤業(yè)公司、礦井兩級采購模式。煤業(yè)公司物資供應(yīng)部門對本企業(yè)用量大，技術(shù)要求高，集中使用的物資實行集中采購，各礦分工采購零星物資，發(fā)揮了局、礦兩級的積極性。但這種管理體制也存在一些問題，主要表現(xiàn)在：
1、企業(yè)供應(yīng)計劃性差，無計劃采購或先采購后補(bǔ)問題較為嚴(yán)重，即影響了批量采購效益和配送效率，又造成了供應(yīng)物流環(huán)節(jié)上的疏漏
2、采購資金分散使用，效果較差，享受不到規(guī)模采購所帶來的優(yōu)勢。
3、煤炭企業(yè)內(nèi)部多頭采購，不易監(jiān)督控制，出現(xiàn)材料浪費(fèi)，噸煤材料費(fèi)上升的現(xiàn)象。更有甚者，部分礦采購一些質(zhì)次價高的物資，影響煤礦的安全生產(chǎn)。
4、社會上各種權(quán)力、利益關(guān)系滲透到物資采購中，造成不必要的超儲積壓，占用資金，儲備資金上升。同時對供應(yīng)隊伍廉政建設(shè)帶來較大的壓力。
二、超市化經(jīng)營的總體思路和要求
利用煤業(yè)集團(tuán)統(tǒng)一采購的規(guī)模優(yōu)勢，對安全生產(chǎn)、基本建設(shè)所用的材料、配件進(jìn)行“五統(tǒng)一”（統(tǒng)一計劃、統(tǒng)一資金、統(tǒng)一采購、統(tǒng)一庫存、統(tǒng)一調(diào)劑）管理，進(jìn)行超市化經(jīng)營，對煤礦物資進(jìn)行物流配送，減少超儲積壓物資，降低儲備資金，提高集團(tuán)整體效益。
借鑒生活資料超市的成功做法，結(jié)合煤業(yè)集團(tuán)物資供應(yīng)的具體情況，對礦用物資實行同一品種，多廠家的代儲代銷，明碼標(biāo)價，給生產(chǎn)礦一個選擇使用產(chǎn)品的機(jī)會。
超市化經(jīng)營是物資供應(yīng)機(jī)制改革的一個名詞，是對傳統(tǒng)物資供應(yīng)方式的一場變革。從使用單位編制物資需求計劃，到二級超市（駐礦站）平衡利庫后編制需求計劃，再到煤業(yè)集團(tuán)公司供應(yīng)部門進(jìn)行平衡利庫，編制采購計劃，組織招標(biāo)采購，到貨配送、最后對各礦退出生產(chǎn)的廢舊物資進(jìn)行統(tǒng)一的競價銷售，使整個煤礦物資管理形成一個完整的閉合。最終通過超市化經(jīng)營實現(xiàn)“物資儲備零庫存，物資供應(yīng)零距離，物資消耗零浪費(fèi)”的目標(biāo)。
三、實行代儲代銷物資的管理流程：
1、首先以招議標(biāo)采購的方式對礦用物資進(jìn)行市場準(zhǔn)入的考核，與通過市場準(zhǔn)入考核的供貨商簽訂代儲代銷協(xié)議。
2、供應(yīng)商將其產(chǎn)品放在總庫一級超市或直接存放在二級超市，各礦的使用單位根據(jù)其生產(chǎn)需要到二級超市領(lǐng)用選中的物資。
3、每月煤業(yè)集團(tuán)有關(guān)部門對使用單位領(lǐng)料情況進(jìn)行簽收、分類、分供應(yīng)商進(jìn)行匯，根據(jù)匯總的情況，通知供貨商開發(fā)票（使用單位領(lǐng)用多少開多少）。
4、煤業(yè)集團(tuán)有關(guān)部門根據(jù)供應(yīng)商開具的發(fā)票，核對無誤后，財務(wù)掛帳承付貨款。
做到物流在先，商流在后，物資供應(yīng)方式實現(xiàn)根本性的變革。
四、物資供應(yīng)超市化經(jīng)營管理的主要做法
1、建立供應(yīng)商準(zhǔn)入制度，使進(jìn)入超市的物資符合安全生產(chǎn)要求。
供應(yīng)商選擇的原則是“公開、公平、公正、擇優(yōu)、誠信”。通過招議標(biāo)、考評等方式選擇供應(yīng)商。建立供應(yīng)商評價體系：從質(zhì)量水平、交貨能力、價格水平、技術(shù)能力、后援服務(wù)、人力資源、現(xiàn)有合作狀況等以下七個方面對供應(yīng)商進(jìn)行綜合評價。對超市供應(yīng)商進(jìn)行動態(tài)管理，保證超市供應(yīng)商的優(yōu)勝劣汰，定期對供應(yīng)商予以重新評估、考核，對不合要求的予以淘汰，供應(yīng)的物資退出物資超市；從候選供應(yīng)商中再行補(bǔ)充合格的供應(yīng)商。在對供應(yīng)商進(jìn)行綜合評價的基礎(chǔ)上，結(jié)合煤礦現(xiàn)場使用情況，與重點供應(yīng)商建立長期穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作關(guān)系，與供應(yīng)商實現(xiàn)互惠互利，共同發(fā)展，提高煤礦物資供應(yīng)的保障程度。
2、清理區(qū)隊小倉庫。
在各礦生產(chǎn)實際中，區(qū)隊為了用料方便不同程度設(shè)有區(qū)隊小倉庫，這些區(qū)隊小倉庫在一定程度上起到了方便生產(chǎn)的作用，但也存在不少問題，一是各區(qū)隊小倉庫安全管理上，防范意識差，存在安全隱患。二是管理混亂，都沒有建立規(guī)范的材料帳，容易造成材料配件流失。三是層層設(shè)庫，不能進(jìn)行有效調(diào)劑使用，造成積壓物資增加。
對各區(qū)隊經(jīng)常使用的周轉(zhuǎn)性、工具性材料進(jìn)行“四定兩建”規(guī)范，即定品種、定數(shù)量、定金額、定專人，建帳、建卡管理。使每種材料的.收、支、存都能及時反映出來。對存放超出指標(biāo)的材料，礦供應(yīng)科及時辦理退庫手續(xù)。把超市物資延伸到各礦的井口供應(yīng)站更加方便生產(chǎn)區(qū)隊。真正做到物資供應(yīng)零庫存、方便生產(chǎn)零距離、嚴(yán)格管理零浪費(fèi)。
3、認(rèn)真做好各礦庫存物資的盤點交接鑒定工作，為超市化經(jīng)營順利開展打下基礎(chǔ)。
對盤點接收的各礦老庫存物資，規(guī)定只準(zhǔn)記支出，直到老庫存物資消化、處理完為止，不得增加新庫存。對新收到的物資一律按超市化經(jīng)營的要求，實行代儲代銷管理。
4、加強(qiáng)物資計劃管理，做好平衡利庫工作，降低老庫存。
明確物資需求計劃的審批程序，確保計劃的科學(xué)性、嚴(yán)肅性，從源頭上杜絕產(chǎn)生因計劃不準(zhǔn)造成不必要的超儲積壓，或計劃不周造成配送效率低下，配送成本高的現(xiàn)象。特別強(qiáng)調(diào)老庫存只能逐步消耗減少，不能增加。對各礦計劃的規(guī)范性、及時性、準(zhǔn)確性進(jìn)行考核。
5、實現(xiàn)超市物資按計劃配送。
如何用有限的裝卸運(yùn)輸能力完成物資配送任務(wù)是配送工作的首要任務(wù)。根據(jù)需求計劃，優(yōu)化配送線路，制定配送計劃，統(tǒng)一組織物資配送，在第一時間把物資送到使用現(xiàn)場，實現(xiàn)超市化經(jīng)營達(dá)到物資供應(yīng)零距離的目的。
6、利用現(xiàn)代信息技術(shù)，提高超市化經(jīng)營的工作效率。
把整個物資供應(yīng)管理工作制度化、程序化，用信息化技術(shù)規(guī)范物資管理的各項工作。程序設(shè)計上做到上下游工作流程互相制約、互相監(jiān)督，規(guī)避經(jīng)營和管理風(fēng)險。
7、加強(qiáng)超市化經(jīng)營工作的督查考核，促進(jìn)超市化經(jīng)營順利進(jìn)行。
商場物業(yè)工作計劃9
20xx年xx物管處將以務(wù)實的物業(yè)服務(wù)工作態(tài)度，以東湖物業(yè)管理公司一級資職物業(yè)管理水平和公司的整體工作方針為方向，以開發(fā)商的重點工作為中心，保質(zhì)保量完成各項工作任務(wù)及考核指標(biāo)，全心全意為業(yè)主服務(wù)，在服務(wù)質(zhì)量提升中創(chuàng)出佳績。
今年是xx物業(yè)公司運(yùn)行的第一年，實行二塊牌子（1、xx物業(yè)管理公司2、xx管理中心）一套人馬，在保留原xx中心的功能基礎(chǔ)上，通過xx物業(yè)的運(yùn)作，最終走向市場。定編定崗從廠里的統(tǒng)一管理安排，計劃全公司定編xx人，其中管理人員x人，按照廠里的培訓(xùn)安排參加培訓(xùn)。
一、代租、代收計劃
按照廠里的.物業(yè)管理委托要求，對xx大樓及將要成的其它物業(yè)大樓進(jìn)行代為租賃，計劃完成xx大樓委托租賃的房屋出租率大于96%，今年完成代租收入不少于x萬元，按要求完成水電暖與費(fèi)用的代收、代繳工作，保證所轄物業(yè)的正常運(yùn)作。
二、收入計劃（物業(yè)管理費(fèi)、代租、代辦費(fèi)）
今年完成物業(yè)管理費(fèi)xx萬元，代租、代辦費(fèi)xx萬元（xx%），一共為xx萬元。其中x大樓物業(yè)費(fèi)及代租代辦費(fèi)合計為x萬元，其它收入xx萬元。
三、費(fèi)用支出控制計劃
今年其費(fèi)用支出控制在x萬元之內(nèi)（不包括x元以上的修理費(fèi)用），其中：
1、人員工資包括三金總額為：xx萬元（按現(xiàn)x人計算）
2、自擔(dān)水電費(fèi)：xx萬元。
3、稅金：xx萬元。
4、其它xx萬元。
四、拓展業(yè)務(wù)、創(chuàng)收計劃
1、計劃xx月底前所屬良友家政服務(wù)公司開始正式掛牌運(yùn)作，年創(chuàng)收不少于xx萬元。
2、組織成立對外擴(kuò)大管理規(guī)模攻關(guān)組，派專人負(fù)責(zé)，爭取在年底前擴(kuò)大物業(yè)管理規(guī)模不小于xx平方米，實現(xiàn)盈利。
五、綜合治理、消防安全工作計劃
1、保持天山區(qū)綜合治理先進(jìn)單位稱號，爭取先進(jìn)衛(wèi)生單位稱號。
2、每月xx日為例檢日。組織有關(guān)部門對樓內(nèi)進(jìn)行全面的“四防”大檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時整改，做到最大限度地消滅各種事故的發(fā)生。
3、完成消防部門及綜合辦要求，完成的各項工作。
4、五月份、八月份組織二次保安、工程、環(huán)衛(wèi)等人員參與的消防設(shè)施的運(yùn)用，并結(jié)合法制宣傳月、禁毒日、消防日開展禁毒宣傳，消防宣傳等，每年不少于三次。
5、保證所轄物業(yè)的治安、消防安全、不發(fā)生大的治安事故，杜絕一切火災(zāi)的發(fā)生。
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